Segítség, válunk! Mi a közös lakás átmeneti sorsa? Kinek mi jár?
Sok esetben tapasztaltam munkám során, hogy amikor a (válófélben lévő) házastársak utolsó közös lakóhelyét jelentő, legtöbbször osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanból az egyi fél kiköltözik, az elköltöző fél nincs tisztában a jogaival, azzal, hogy az ingatlannal kapcsolatban mi jár neki.
Egészen addig, amíg a tulajdonközöségük megszüntetésre nem kerül (magyarul, amíg közösen nem értékesítik az ingatlant vagy egyikőjük meg nem váltja a másik tulajdonrészét), több jogcímen is követelhet a kiköltöző házastárs.
Tekintve, hogy az ingatlan ugyan még változatlanul osztatlan tulajdonban van, ugyanakkor azt csak egyikőjük használja, így a másik fél – időlegesen – elesik bizonyos, a tulajdonból eredő jogaitól, azokat nem, vagy csak korlátozottan gyakorolhatja. Jelesül nem birtokolhatja (hiszen nem lakik ott), nem használhatja (hiszen azt a bentlakó házastárs teszi), stb.
Ilyen esetben a bent maradó (és ebből adódóan az egész ingatlant kizárólagosan használó) volt házastárs ún. (többlet)használati díjat köteles fizetni a kiköltözött házastársnak. Azt megjegyzem, hogy ebben a kérdésben a bontóper bírósága nem dönt.
A Kúria PK. 279. számú állásfoglalása e körben úgy fogalmaz, hogy „A lakásból távozó házastárs használati jogának a megszűnése tehát a hasznokban való részesedésen, illetve a részesedés arányán nem változtat, és ezért elköltözését követően a lakásban maradó házastársától a kizárólagos - illetőleg a tulajdoni hányadot meghaladó - használatért pénzbeni ellenértéket (használati díjat, többlethasználati díjat, a továbbiakban együtt: használati díj) követelhet.”
„A használati díjra való jogosultság mellett szól a vagyoni egyenértékűség szempontja is: a lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis a házastársi közös vagyon megosztásánál (a megváltási árban vagy egyéb módon) megfelelően elszámolható. Ilyen esetekben a használat rendezése és a közös tulajdon megszüntetése közötti időben használati díj fizetésének hiányában a bennlakó házastársnak a kizárólagos - illetve a tulajdoni hányadát meghaladó - használata ellenszolgáltatás nélkül maradna. Nem hagyható figyelmen kívül az sem, hogy az a házastárs, akit a különvagyoni lakásából való kiköltözésre köteleztek is csak a lakáshasználati jog ellenértékének arányos részét kapja meg, emiatt tehát nem eshet el az egész lakás után járó használati díjtól.”
A másik jogcím a lakáshasználati jog ellenértéke, amit hétköznapi kifejezéssel „lelépési díjnak” is szoktak nevezni. Ez a lakásból történő kiköltözés („lelépés”) egyszeri ellenértéke. Az előbb már hivatkozott Kúria-i állásfoglalás a lakáshasználati díj körében kimondja:
„A távozó házastársnak ezt az igényét nem zárja ki az, hogy a lakáshasználati jog ellenértékének a ráeső részét - a felek megállapodása vagy a bíróság határozata alapján - felvette. A lakáshasználati jog ellenértéke ugyanis - társadalmi rendeltetését tekintve - a lakás elhagyásáért járó (a másik fél oldaláról: a lakás kizárólagos használatáért fizetendő) térítés, amely mind az összegszerűségének megállapításánál irányadó szempontokat (forgalmi érték, kiskorú gyermekek száma, vagyoni helyzet stb.), mind esedékességét illetően a távozó házastárs elköltözésének az időpontjához kötődik. Ezzel szemben a használati díj a birtoklási és használati jogától megfosztott volt házastárs hasznosítási jogán alapuló időszakos pénzbeli kiegyenlítés, amely őt tulajdonjogának fennállása alatt folyamatosan illeti meg.”
Felmerülhet a kérdés, hogy milyen mértékű többlethasználati díj követelhető?
A (többlet)használati díj meghatározásánál a tulajdoni arány csak az egyik szempont, amely értékelhető. A bírói gyakorlat az adott dologra (általában ingatlan, de lehet akár ingó dolog is) piaci bérleti díj arányos részéből indul ki. Ilyen esetekben a bíróság figyelembe veszi az ingatlan fekvését, állapotát, felszereltségét, helyiségek számát, stb., de végső soron – akár szakértő bevonása mellett – valamennyi körülmény (pl. ingatlan fenntartásának és megóvásának költségei kit terhelnek) együttes és gondos mérlegelésével dönt.
Ha röviden kell válaszolnom azt a kérdést, hogy mi a különbség a (többlet)használati díj és a lakáshasználati jog ellenértéke között, azt mondom, a lakáshasználati jog ellenértéke az utolsó közös lakóhely elhagyásáért járó (másik oldalról nézve a lakás kizárólagos használatáért fizetendő) térítés, míg a használati díj egy olyan, a tulajdonjog fennállásához köthető, időszakos pénzbeli kiegyenlítés, amely a birtoklási és használati jogáról megfosztott (volt) házastárs hasznosítási jogán alapul.
Gyetvai K.
